Wenn die Pächterin oder der Pächter auch über den Gartenzaun hinaus die Weiten des Begleitgrüns oder anderer angrenzender Flächen als Ablagefläche für Strauchwerk, Kompost oder kleinere Lagerstätten nutzt, ist das nicht in den Mängelabzügen der Schätzung zu erfassen. Diese Ablagerungen befinden sich nicht auf dem gepachteten Garten und sind deshalb nicht Bestandteil der Schätzung.

Der Vereinsvorstand ist als Verwalter in der Pflicht, sich um die Gemeinschaftsflächen zu kümmern.

Werden bei einer Schätzung Ablagerungen ausserhalb des Gartens entdeckt, sollten die Schätzer unbedingt den Vereinsvorstand informieren, oder zur Unterstützung des Vorstandes sogar den Mangel separat notieren und ggf. berechnen, damit der Vereinsvorstand beim Pächterwechsel  neben dem Schätzgutachten auch diesen Mangel außerhalb des Gartens geltend machen kann.

Diese Checkliste soll Vereinsvorstände dabei unterstützen, eine Wertabschätzung auf Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit zu überprüfen. Sie kann und soll keinesfalls eine Schätzerausbildung ersetzen.

Checkliste Wertabschätzung

In der Regel wird nur die Pforte bewertet, die als Zugang zum Garten gesehen wird, eine zweite Pforte  kann ohne Bewertung bestehen bleiben. Das gilt natürlich nur für Pforten, die im Eigentum des Pächters sind. Vereinseigene Pforten, die vom jeweiligen Pächter instand gehalten werden, können nur bewertet werden, wenn sie belegbar durch eine neue Gartenpforte ausgetauscht wurden.

  1. Der geschlossene Freisitz wird mit 23 M berechnet und gilt, egal ob integriert oder angebaut als Anbau, wenn er durch Holz, Stein oder Ständerwerk umbaut wurde.
  2. Die Umfassungswände wurden mindestens aus halben Kalksandstein, bei Holzlauben aus einwandiger 12,5 mm Außenschalung, 12 mm Sperrholzplatten oder gängigen Blockhausbohlenstärken erbaut.
  3. Der Freisitz wird durch eine Eingangstür abschließbar und damit entfällt die Bewertung der ehemaligen Eingangstür.
  4. Der integrierter Freisitz fließt dann nicht mehr mit 11,5 M und der an der Laube angebaute Freisitz nicht mit max. 5 M pro m² in die Berechnung ein.
  5. Alle nicht vorhandenen oder minderwertigen Bauteile werden von 23 M abgezogen, eine Wand fehlt.

Der überdachte Freisitz war in der Dachkonstruktion der Laube integriert, kann aber auch separat angebaut sein. Seit 2003 darf im Kleingarten genehmigungsfrei eine Bebauung von max. 24m² errichtet werden. In diesem Fall ist es eine Laube mit Freisitz mit zusammen 24 m². Gleiches gilt für 26 m² große Lauben, die bis 28.02.1983 genehmigt wurden und mit Bestandsschutz versehen sind.

Wie lange ist eine Schätzung gültig:
Der Landesverband veröffentlicht den aktuellen Bauindex im Mai und im Oktober des Jahres auf der Homepage und in unserer Zeitschrift „Der Gartenfreund“. Genaugenommen müsste daher die Schätzung entsprechend angepasst werden. Wir richten uns bei der Gültigkeit der Schätzung aber nach der Abschreibung. Diese verändert sich jährlich und somit bildet die Schätzung max. für ein Jahr die Verhandlungsgrundlage für die Weitergabe der Bebauung auf einem Garten.
Der Bewuchs und die damit verbundenen Mängelabzüge könnten sich nach der Vegetationsphase aber bereits verändert haben, insbesondere wenn der abgehende Pächter seinen Pflegeaufgaben nicht nachgekommen ist oder bereits Mängel beseitigt hat. Dies sollten die Vereinsvorstände beachten und daher vor einer Weitergabe den Pflegezustand des Gartens durch Schätzer oder Fachberater prüfen lassen. Die entsprechenden Mängelabzüge sind ggf. im Mängelprotokoll zu korrigieren, bevor der Garten innerhalb eines Jahres erneut weitergegeben wird.

Mängelabzüge in der Schätzung

Wenn wir die Schätzung betrachten, haben wir zunächst den Wert der kleingärtnerischen Anlagen und Bestände, addiert als Schätzwert und den Mängelabzug. Es wird also eine Summe „x“ benötigt, um den Garten wieder herzurichten.

Die Mängel können von dem abgehenden Pachtenden beseitigt werden. Dafür muss immer eine angemessen Frist bis zu max. 6 Monate eingeräumt werden. Der Betrag der Mängelbeseitigung kann vom abgehenden Pachtenden aber auch bezahlt werden, oder vom Neupachtenden übernommen werden.

Zur Absicherung der Mängelbeseitigung ist es zu empfehlen, den Betrag der Mängelbeseitigung im Verein zu hinterlegen:

Entweder verhandelt der abgehende Pachtende über die Schätzsumme und hinterlegt dann den Betrag der Mängelbeseitigung im Verein, oder die Parteien verhandeln über die Restsumme und der Neupachtende hinterlegt den Betrag zusätzlich im Verein. Der hinterlegte Betrag wird an den ausgezahlt, der die Mängel letztendlich beseitigt hat.

Wie wird das in den Vereinen umgesetzt:

In der Praxis ist es oftmals so, dass der Neupachtende die Mängel bereitwillig übernimmt und die Parteien über die Restsumme verhandeln. Ist das Geld für die Hinterlegung nicht vorhanden, so sollte der Neupachtende das Mängelprotokoll unterzeichnen, damit sich alle Parteien später darauf berufen können, dass die Mängelbeseitigung bekannt war und übernommen wurde.

Minusgärten – Mängelabzug höher als der Wert der kleingärtnerischen Anlagen und Bestände:

Wenn die Mängel überwiegen übernimmt der Neupachtende den Garten in der Regel kostenfrei und ist bereit, alle in der Schätzung aufgeführten Mängel zu beseitigen. Hier ist die Unterzeichnung des Mängelprotokolls und die Bestätigung der Übernahme der Mängelbeseitigung besonders wichtig.

Die Überwachung der Mängelbeseitigung ist Verwaltungsaufgabe des Vereinsvorstandes.

Wenn die Schätzung einen Mängelabzug ausweist, muss der Vereinsvorstand den abgehende Pächter zunächst auffordern, die Mängel unter einer korrekt zu setzenden Frist zu beseitigen. Läuft diese Frist fruchtlos aus, würde sich der Beseitigungsanspruch in einen entgeltlichen Zahlungsanspruch umwandeln. Hierbei beachten Sie bitte, dass der Anspruch auf die Mängelbeseitigung aus der Schätzung nach  6 Monaten verjährt.

In der Schätzung steht: Soweit die Beseitigung der aufgeführten Mängel durch den weichenden Pächter unterbleibt, ist der Betrag für den Mängelabzug an den Verpächter zu zahlen. Dieser Betrag sollte im Verein hinterlegt und für die Mängelbeseitigung verwandt oder an den Nachfolgepächter ausgezahlt werden, wenn dieser die Mängelbeseitigung erfüllt hat.

Das schließt aber nicht aus, dass der Nachpächter nur die Restsumme bezahlt und sich ohne Hinterlegung des Mängelabzuges in die Verantwortung nimmt. Nur sollte das im Verein dann schriftlich vereinbart werden.

Nach Bundesnaturschutzgesetz gibt es das Sommerfällverbot. Danach werden in der Zeit vom 01.03 bis 30.09. des Jahres keine Bäume, Sträucher oder Gebüsche geschnitten. Aber das betrifft die Handlungsmaxime der Vereinsvorstände, die Schätzer bewerten den aktuell vorgefundenen Mangel, egal ob er zum Zeitpunkt der Schätzung beseitigt werden kann. Das Pachtjahr endet am 30.11., damit ist der abgehende Pächter, der ein Gehölz entfernen muss ab Oktober in der Lage das zu tun. Will er seinen Garten in der Zeit des Sommerfällverbotes abgeben, so muss er sich einen Nachpächter suchen, der bereit ist das Gehölz dann zwischen Oktober und Februar zu entfernen.

Die Parzelle muss nicht bei jeder Schätzung vermessen werden, weil ihre Größe aus dem Pachtvertrag übernommen oder vom Vereinsvorstand mitgeteilt werden kann. Bei älteren Vereinen fließen oftmals auch Wege und Grabenanteile in die Gesamtgröße der Parzelle ein, sodass es dort ohnehin nicht möglich ist die genaue Größe zu bestimmen. Nur wenn die aus den Pachtunterlagen hervorgehende Größe augenscheinlich nicht stimmt, muss der Schätzer nachmessen und die Abweichungen vor Aushändigung der Schätzung mit dem Vereinsvorstand besprechen und abklären. Hier kann auch der Landesverband unterstützen und schauen, ob die Größe der jeweiligen Parzelle in der Anlage zum Generalpachtvertrag ersichtlich ist oder Rücksprache mit dem Flächeneigentümer halten.

Anders sieht es aus, wenn die abgehende Pächterin oder der abgehende Pächter die Parzelle offensichtlich in das Begleitgrün hinein erweitert oder vielleicht sogar reduziert hat. Dann ist die Wiederherstellung des alten Gartenzustandes in den Mängelabzügen zu berechnen.

  • Der Verein ist Generalpächter und muss die Schätzer darüber informieren
  • Schätzung bei Pächterwechsel muss pachtvertraglich vereinbart sein
  • Die Schätzung kann nur im Auftrag des Vereines und analog der Schätzrichtlinien des Landesverbandes durchgeführt werden
  • Einsprüche sind an den Verein zu richten
  • Die Schätzsoftware muss für die Auswertung in den Festwerten auf „Verein, Garten vom Besitzer gepachtet“ voreingestellt werden.

Bei Gartenaufgane und Schätzung wird auch das Ausplanieren von Unebenheiten berücksichtigt. Das bezieht sich nicht nur auf Unebenheiten nach dem Ausgraben von Bäumen und Sträuchern. Der Garten muss nach den Richtlinien für die Wertabschätzung im Zustand einer fortlaufenden, ordnungsgemäßen Bewirtschaftung übergeben werden. Bei allen verfallenen Hinterlassenschaften oder Unebenheiten im Gartenboden hört die ordnungsgemäße Bewirtschaftung auf. Eine Form der Gartengestaltung wie z. B. Teiche darf nur in der ordnungsgemäßen Form übergeben werden, verunzierende oder unbrauchbare Teiche sind, wie die Baulichkeiten auch, in Abzug zu bringen.

Die Parzelle muss für eine Schätzung ungehindert und gefahrlos begehbar und der Bebau muss zugänglich und messbar sein. Zur Aufnahme der Mängel muss der Schätzer die Parzelle von Zaun zu Zaun durchqueren können.

  1. Sie kommen als Schätzer in den Garten,
  2. Baugenehmigung vorhanden = Abmessungen überprüfen
  3. Baugenehmigung nicht vorhanden = nachfragen, ob eine Duldung oder Schlussabnahme vorliegt
  4. Keine Bauunterlagen vorhanden = abmessen, ob die Laube heute genehmigungsfrei wäre
  5. Ist die Laube genehmigungsfrei, wird geschätzt
  6. Ist die Laube nicht genehmigungsfrei, muss der Pächter die erforderlichen Unterlagen beim Bauordnungsamt einholen
  7. Die Aufnahme der Laube und des Gartens kann trotzdem erfolgen
  8. Die Herausgabe der Schätzung darf erst erfolgen, wenn dem Schätzer die aktualisierten Unterlagen vorliegen

Die Schätzung ist eine Bestandsaufnahme und dokumentiert den aktuellen Zustand des Gartens am Tag der Schätzung

  • Von den Schätzrichtlinien abweichende Zugeständnisse der Vereinsvorstände dürfen in der Schätzung keine Berücksichtigung finden
  • Name und Adresse, sowie Kontaktdaten des abgehenden Pächters
  • Gartengröße oder Pachtvertrag
  • Hinweis auf Kleingärten in Überschwemmungsgebieten
  • Im Verein dokumentierte bauliche Veränderungen gemäß Verpflichtungserklärung-Bau
  • Genehmigung und Rechnungen eines Abwassersammelbehälters
  • Strom: Einzel- oder Gemeinschaftsstrom
  • Hecken: Pächter oder Verein
  • Verein Verwalter des LV oder selbst Generalpächter

Keine Kompromisse in der Schätzung, weil es schon immer so war!
Die Schätzer schätzen grundsätzlich nach den Regelwerken, wie Gartenordnung, Richtlinien für die Wertabschätzung bei Pächterwechsel und Schätzerfibel.
Interpretationen der Gartenfreunde, Vereinsvorstände oder gar einer Anwaltskanzlei dürfen das regelkonforme Schätzergebnis nicht beeinflussen.
Hier besteht zunächst nur die Möglichkeit einen Einspruch zur Schätzung einzulegen, wobei Beanstandungen zu bereits bei Gartenübernahme unterschrittenen Grenzabständen oder Fehlbeurteilungen in der Schätzung bei Gartenübernahme nur durch den Vereinsvorstand im Rahmen des Pächterwechsels geklärt werden können.
Vereinsvortand und Pächter benötigen die Schätzung als verlässliche Verhandlungsgrundlage und das darf nicht durch anmaßende Zugeständnisse der Schätzer oder Vorstände in Frage gestellt werden.
Die Schätzung muss stimmen!
Wenn das Schätzergebnis vorliegt, trägt der amtierende Vereinsvorstand als Verwalter die Verantwortung für alle Duldungen und Zugeständnisse, die nicht den Regelwerken entsprechen.