Das Datum der Baugenehmigung ist immer die Berechnungsgrundlage für die Abschreibung in der Schätzung

Die Schlussabnahme gibt lediglich Auskünfte über den ordnungsmäßigen Bauabschluss oder genehmigte Abweichungen

  • Bis 2003 musste der Bau einer Laube, zusammen mit einer Bauzeichnung beim Bauordnungsamt beantragt werden.
  • Der abgehende Pächter hat dafür zu sorgen, dass die vom Bauordnungsamt erstellte Baugenehmigung zum Zeitpunkt der Schätzung vorliegt
  • Fehlt die Baugenehmigung zur zeitlichen Bewertung der genehmigungsfähigen Laube wird in der Schätzung vorerst angenommen, dass die Laube 50 Jahre alt ist
  • Der Pächter kann eine Kopie der Baugenehmigung beantragen, wenn er belegen möchte, dass seine Laube jünger ist
  • 26 m² (20 + 6) große Lauben haben Bestandsschutz, wenn sie vor 1983 rechtmäßig errichtet und genehmigt wurden
  • In der Baugenehmigung muss der Bestandsschutz von 26 m² (20 + 6) großen Lauben ausdrücklich beschrieben sein
  • Bestandsschutz kann nur vom Bauordnungsamt vergeben werden
  • Über einfache Instandhaltungsmaßnahmen hinausgehende Arbeiten an der Laube könnten zum Abriss oder Rückbau führen und müssen mit dem Bauordnungsamt besprochen werden
  • Der Bestandsschutz erlischt, wenn der Austausch von tragenden Teilen oder kompletten Dachkonstruktionen notwendig wird um das Bauwerk zu erhalten

Lauben mit Anbauten bis zu einer Gesamtfläche der Bebauung von 24 m² (bei nachgewiesenem Bestandsschutz bis 26 m²) dürfen ein Betonfundament haben.

Seit 2003 darf im Kleingarten genehmigungsfrei eine Bebauung von max. 24m² errichtet werden. Das kann eine Gartenlaube bis max. 24 m², eine Gartenlaube und ein Nebengebäude mit zusammen 24 m² oder eine Laube mit Freisitz mit zusammen 24 m² sein. Der Freisitz kann auch geschlossen werden. Gleiches gilt für 26 m² große Lauben, die bis 28.02.1983 genehmigt wurden und mit Bestandsschutz versehen sind.
Der Freisitz ist oftmals in der Dachkonstruktion der Laube integriert, kann aber auch separat angebaut sein. In der Regel finden wir bei den Freisitzen im Sand verlegte Gehwegplatten, oder ähnlichem Material wie Dielenbretter auf Balkenlage vor, es darf aber auch ein Betonfundament sein.

Wenn auf dem Pachtgrundstück durch Feuerschaden oder Abriss eine nutzbare Bodenplatte mit 26 m² verbleibt, so kann diese nach Rücksprache mit dem Bauordnungsamt, Herrn Hoffmann neu bebaut werden, wenn die Abmessungen der Laube die genehmigungsfreien 24 m² nicht überschreiten.

Wir würden aber anraten, dass sich der Verein oder der Pächter vor Beginn der Baumaßnahmen noch einmal mit den Bauordnungsamt in Verbindung setzt.

Nach der aktuellen Dienstanweisung bleiben Dachüberstände bis 50 cm ohne Berücksichtigung. Jede Überschreitungen dieser Dachüberstände muss der Grundfläche der Laube zugerechnet werden.

Sollte die max. Größe der Laube von 24 m² dadurch überschritten werden, so muss eine entsprechende Baugenehmigung vorliegen oder eine Duldung beantragt werden.

  • Duldungen werden „ausschließlich“ vom Bauordnungsamt erstellt
  • Legt der abgehende Pächter eine Duldung vor, muss geprüft werden, ob die Bebauung den tatsächlichen Angaben der Duldung entspricht.
  • Wurde die Duldung für eine größerer Bebauung als 24 m²ausgesprochen, so wird in der Schätzung nur das Höchstmaß der Bebauung von 24 m² zur Berechnung verwendet.
  • Wenn die Angaben der Duldung vorliegen, ist der Wert der Laube im Schätzformular zu halbieren
  • Stellt der Schätzer bei der Aufnahme fest, dass die vorgefundenen Baulichkeiten verändert wurden und nicht mehr der Duldung entsprechen, muss der Pächter das Bauordnungsamt hinzuziehen
  • Die Schätzung darf erst fertiggestellt werden, wenn dem Schätzer eine aktuelle Duldung vorgelegt wird

Jeder Neubau einer Laube muss die Abmessungen der Dienstanweisung und den Grenzabstand einhalten!

Es ist grundsätzlich möglich eine gut erhaltene Bodenplatte nach Abriss oder Brand für den Wiederaufbau einer Laube zu nutzen, wenn sie den Grenzabstand von 2,5 m einhält und 24 m² Grundfläche nicht übersteigt. 

Beträgt die Bodenplatte 26 m², weil dort zuvor eine bestandsgeschützte Laube gestanden hat, so ist für den Neubaus einer Laube auf 24 m² zu reduzieren.

Die Weiternutzung einer Bodenplatte auf Pachtgrundstücken, die die Einhaltung des Grenzabstandes auf Grund Ihres Zuschnittes nicht ermöglichen, muss in jedem Fall mit dem Bauordnungsamt abgesprochen werden.

Flachdachlauben dürfen nach der  Verpflichtungserklärung-Bau und der aktuelle Dienstanweisung max 24 m² betragen und sind in der Höhe auf 2,5 m begrenzt. Durch Vorgabe der Traufhöhe ist die Flachdachlaube auch in der Höhe begrenzt.

Es ist aber möglich eine leichte Dachneigung zu wählen, die dann wie abgebildet stark abfällt um die Traufhöhe von 2,5 m zu erreichen.

Eine genehmigungsfreie Laube entspricht in den Abmessungen und Grenzabständen den Angaben der Dienstanweisung (DA 421 /422), Landesbauordnung (LBO) und Verpflichtungserklärung-Bau

  • Daher verzichtet das Bauordnungsamt auf die Baugenehmigung
  • Werden die Abmessungen und Grenzabstände nicht eingehalten, ist die Laube nicht genehmigungsfrei

Das bedeutet: Baugenehmigung, Duldung, Rückbau oder Abriss

Die Grenzabstände der Bebauung gelten immer zu allen Seiten.

Eine genehmigungsfreie Laube darf generell nur in 2,5 m Abstand zur Gartengrenze errichtet werden. Der Schätzer betrachtet hier nur die Grenzsabstände der zu schätzende Parzelle.

Sollte der Zuschnitt der Parzelle die Einhaltung des Grenzabstandes von 2,5 m nicht zulassen, so sind geringere Grenzabstände erlaubt, wenn zur angrenzenden Gartenlaube ein Abstand von 5 m eingehalten wird. In diesem Fall muss der Schätzer die Abstände zwischen den Lauben beider Parzellen sehr genau betrachten und im Zweifelsfall das Bauordnungsamt hinzuziehen.

Wenn der Grenzabstand von 5 m zwischen den Lauben auf dem zu schätzenden oder auf dem Nachbargrundstück z. B. durch einen Anbau, Schuppen oder überdachten Freisitz verringert wurde, ist generell das Bauordnungsamt zu informieren. Dann muss die Schätzung zurückgehalten werden bis das Bauordnungsamt schriftlich entschieden hat, ob hier eine Duldung ausgesprochen werden kann oder ggf. ein Feuermelder installiert werden muss.

Eine Laube mit Unterkellerung ist unzulässig. Der Kellerraum muss bis zu einem Drittel der Raumhöhe mit Sand verfüllt werden und der Zugang muss verschlossen werden, damit der Kellerraum nicht mehr zugänglich ist. In der Schätzung wird der Kellerraum in den Mängelabzügen aufgeführt und das Verfüllen mit Sand berechnet.

Ein Kellergelass von max. 1 m³ bleibt in der Schätzung unbeanstandet

  • Das Datum der Unterzeichnung der Verpflichtungserklärung-Bau ist Vertragsbeginn, aber nicht der Baubeginn
  • Plant der Pächter einen Neubau oder Umbau, so muss er dem Vereinsvorstand vor Baubeginn eine Bauzeichnung mit Datum vorlegen.
  • Der Vereinsvorstand prüft, ob die Abmessungen aus der Verpflichtungserklärung Bau eingehalten wurden
  • Nach Fertigstellung der baulichen Anlage bzw. Veränderung ist der Vereinsvorstand zu informieren

Der Ofen im Kleingarten unterliegt der KÜO

  • Jede Feuerstätte muss nach der Bundeskehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) vom Bezirksschornsteinfeger abgenommen werden.
  • Die Feuerstättenschau muss im Abstand von 3 ½ Jahren wiederholt werden.
  • Der Schornstein muss 1x jährlich gekehrt werden.
  • Der Schornsteinfeger informiert über die ordnungsgemäße Befeuerung des Ofens.

Schätzung: Laube mit Ofenheizung

Der Ofen in der Gartenlaube gehört zum Inventar und ist Eigentum des Pächters. Dieser muss am Tag der Schätzung einen Kehrbeleg vorweisen können, der nicht älter als ein Jahr ist.

Sind diese Dokumente nicht vorhanden, ist der Schätzung unter Bemerkungen, der Satz: „Kein aktueller Kehrnachweis vorhanden“ einzufügen.

Pultdachlauben bis max. 24 m² Grundfläche können jetzt auch mit einer Firsthöhe von 3,5 m verfahrensfrei erstellt werden, wenn die Traufhöhe von 2,5 m, eingehalten ist. Gemessen wir hier ab Fußbodenoberkante, die max. 30 cm über der Erdgleiche des gewachsenen Bodens liegen darf.

Die Dachform kann entweder von 3,5 m auf 2,5 m stark abfallen oder wie abgebildet, erst eine leichte Schräge haben und dann stark abfallen.

Die Bauordnug würde hier nicht eingeschritten, weil auch bei dieser Bauweise die Abmessungen der Verpflichtungserklärung-Bau und der aktuellen Dienstanweisung eingehalten werden.

Rankgerüst:
Gesamtlänge bis max. 6 m
Gesamthöhe bis max. 2,10 m, gemessen ab Oberkante Gelände
Bei Anschluss an die Laube mindestens 0,15 m niedriger als Laubendachtraufe oder Dachrinne
Grenzabstand 1 m
Die Ausbildung massiver Sockel ist unzulässig

Rankgerüst an der Laube in Ausbildung als Winschutz

Gesamtlänge bis max. 4m
Gesamthöhe bis max. 1,70 m, gemessen ab Oberkante Gelände
Holzflechtwand
Grenzabstand 2,5 m
Nur eine Seite als Windschutzwand ausgebildet

Der Landesverband untersagt die Ableitung des anfallenden Regenwassers ins Erdreich. Nach der Schätzerfibel muss dies durch ein funktionierendes System gewährleistet werden

  • Die Fallrohre der Laube dürfen nicht in die Erde geleitet werden
  • Das Regenwasser ist über Regentonnen abzuleiten
  • Die Regentonne steht auf festem Untergrund mit Neigung von der Laube weg

Das Bauordnungsamt bezieht Schränke unter dem Dachüberstand der Laube nur in die Größenberechnung der Bebauung ein, wenn die Schrankkonstruktionen mehr als 1/3 der Aussenwand ausmachen.

Die Leistung einer Solaranlage darf nur so bemessen sein, dass sie ausschließlich der kleingärtnerischen Nutzung des Gartens dient. Deshalb sind Solarmodule bei Satteldachlauben nur bis zur Größe einer Dachflächenhälfte geduldet.

Diese Solaranlagen werden nicht geschätzt und können nur in freier Verhandlung auf einen Nachpächter übergeben werden.

Solaranlagen, die größer sind als eine Dachflächenhälfte müssen auf das geduldete Maß zurückgebaut werden und die Entfernung und Entsorgung ist in den Mängelabzügen zu berechnen.

  • Lauben sind verfahrensfrei, wenn sie den Abmessungen der Landesbauordnung (LBO) und der DA 421 entsprechen
  • Seitdem unterzeichnet der Pächter zusammen mit dem Pachtvertrag die Verpflichtungserklärung-Bau
  • Damit ist der Pächter für alle Neu- u. Umbauten auf seiner Parzelle verantwortlich und muss diese mit dem Vereinsvorstand absprechen